令和7年11月27日

（令和7年12月2日更新）

先日の日本経済新聞でも報道された通り、政府・与党は、不動産小口化商品を活用した相続税の節税策を抑制する方針を固めました。

令和8年度（2026年度）税制改正大綱に盛り込まれる見込みです。

改正のポイント

• 評価方法の変更：現行の路線価方式から「取引価格」ベースへ
• 影響：相続税評価額が大幅に上昇する可能性
• 適用時期：令和8年（2026年）以降の相続・贈与から適用の可能性あり

改正の背景

令和7年11月13日の政府税制調査会において、国税庁は不動産小口化商品を活用した相続税対策が散見されることを問題視し、対応の必要性を指摘しました。

不動産小口化商品は、現物不動産と同様に路線価方式で評価されるため、購入価格（時価）と相続税評価額の間に大きな乖離が生じ、相続税の大幅な圧縮効果が得られていました。この「評価ギャップ」を利用した節税に歯止めをかけることが今回の改正の狙いです。

今後ご検討いただきたいこと

現在、相続対策として不動産小口化商品をお持ちの方は、今後の動向に十分ご留意ください。

なお、令和７年内の贈与手続きについては、販売業者側ですでに取り扱いを停止している模様です。

ご留意事項

本内容は現時点での報道内容に基づくものであり、正式な改正内容は12月中旬に公表予定の税制改正大綱をご確認ください。また、具体的な対応策はお客様のご状況により異なりますので、個別にご相談いただけますようお願い申し上げます。

【無料相談受付中】

不動産小口化商品をお持ちの方、相続対策をご検討中の方は、お気軽にお問い合わせください。

税理士法人FPC

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